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这次“十一楼市”,和往常不一样!

楼市新闻 admin 2023-10-7 15:18 79人浏览 0人回复
摘要

来源:风财讯来源: 买房周博通作 者丨李宇嘉01新房推盘量明显增加。比如,广州长假期间推盘个数达到20个,比去年十一期间增加3个,总推货量较去年十一增加42%;再比如,从9月26日至10月2日,西安市28盘、4715套房源 ...

 来源:风财讯

来源: 买房周博通

作 者丨李宇嘉

01

新房推盘量明显增加。比如,广州长假期间推盘个数达到20个,比去年十一期间增加3个,总推货量较去年十一增加42%;再比如,从9月26日至10月2日,西安市28盘、4715套房源(不含西咸新区)同时开始线上登记,6天的供应量超过了8月份整月4429套的供应。

节前各地退出限购,认房不认贷落地,开发商都想在“金九银十”这个传统旺季加速去化,冲刺年底业绩。

注意的是,纯新盘并不多,大多是清尾货的同时,再推几十套或一两栋新货。因为,今年以来新盘的流速普遍放缓,去化率普遍在40%左右。据CRIC调研数据,重点城市在“金九”的平均开盘去化率仅为48%。清掉尾货,既是营销的基本节奏,也是提振市场情绪的关键。可想而知,前面几批次都卖完了,才能营造热销的场面。

02

优惠促销是主基调,“一口价”房源非常普遍。既然要清掉尾货,就得让利促销。笔者发现,除了常规的促销优惠(比如送家电大礼包)外,开发商针对尾货基本都会推出“一口价”房源(有的新推盘也会拿出10套做“一口价”),比如”折上折”、均价降一万、立减10-50万等等。

笔者注意到,“一口价”房源明显低于新推盘的平均售价,甚至低于该批次房源当初的开盘价。开发商这么做,一方面是希望通过诱人的“一口价”,能推动看房的人气转化为买房的人气;另一方面,尾货低价促销,而新推盘高价能够营造出房价上涨的信号,刺激买房的热情。另外,开发商资金链普遍紧张,也希望降价回笼资金。因此,更大折扣优惠往往与高比例首付捆绑。

03

看房的比买房的多。不管是笔者踩盘,还是与同行交流,“看的比买的多”是普遍现象。一方面,政策接二连三地刺激,确实提振了市场情绪,愿意去看房了,来访量较节前普遍增长50%或翻倍;另一方面,刚需和换房的人群还真不少。笔者总结了一下,看房的或者是小两口,或者父母带着要结婚的子女,或者是三代人。

但是,叫好不叫座,看的比买的多,来访转下定的比例并不算高。从客户情绪来看,确实都是计划要买房的,但即便是婚房这种真正的刚需,也并不急于交定金,而是多盘比较,决策偏犹豫。一方面,普遍认为房价不会涨,甚至开发商大摆促销姿态的背景下,认为后续房价可能还会下跌。另一方面,很多楼盘都有一些瑕疵。

靠中心区的,客厅或房间太小;靠外围的,通勤不方便。房价仍在高位的情况下,控总价的紧凑户型是普遍的设计风格。可谓麻雀虽小五脏俱全,看上去啥都有,但并不宜居。外围的房子户型大,价格适宜,但年轻人对通勤比较敏感。既然有这样那样的缺点,新盘选择又很多,房价也稳定,开发商都在促销,那就多看看再说。

04

需求的两极分化很明显。大户型、大平层往往对应着更高的价格和涨价行为。比如,同一批次的新推房源,装修标准一致,但大户型的均价往往比中小户型的高出1万左右。这往往与当下改善型需求占主导,高收入人群对房价敏感度下降有关,出手也不像刚需刚改那么犹豫不决。

当然,不像70-90平米非要做成五脏俱全的紧凑型三房户型一样,大户型、大平层的居住体验感更强,一梯最多两户,有的甚至是“三梯四户”,空间感更强。对于高收入或“卖一买一”的换房人群来说,首付和月供更加从容一些。而且,近两年改善型需求主导楼市的格局下,这类型房源的价格更加坚挺,也更受市场欢迎。

相比之下,中产和刚需尽管消费意愿强烈,但支付能力下降、预期变得谨慎和悲观,同时作为需求新生力量的90后对居住的内涵不愿意让步。当房价还在高位的情况下,供给端变得尴尬和扭曲,且对需求的匹配程度开始弱化。于是,出现紧凑型户型,需求观望和犹豫,多盘相互比较,甚至一个楼盘多次看房。说白了就是高房价下刚需萎缩,有效需求不足。

05

出现“等政策式的需求延滞”。从深圳来看,目前市场普遍预期深圳限购会松绑,首套二套首付或利率会下行。因此,长假期间深圳楼市人气也很旺,但叫好不叫座的现象更加明显,而深圳新盘普遍的折扣式营销更加剧了这一态势。而这种心态的背后,事实上是希望看到“调控政策刺激-需求跑步入市-房价出现上涨”的旧思维作怪。

或者说,如果房价不涨,那就不会买房,等等再说。即便是刚需刚改,现在也不是入市的好时机,毕竟利率还会下降,现在买就亏了。这种思维的另一面,就是政策不达预期。既然如此,大家都说“楼市不稳、救市不断”,就一定有新一轮政策在酝酿、在路上,当下的策略就是等等。

其实,这种思路在2022年以来一直很盛行。政策也是这种思路,比如深圳不断地出台各类救市新政,一人购房全家帮(公积金)、公寓不限购、双证合一、退出二手房参考价、退出离婚限购、放开港澳买非住宅;再比如,国家层面启动“认房不认贷”,部分城市调整或退出限购。但是,这些政策未带来新一轮楼市回升周期,于是大家就认为还会有新的政策,“等政策式的需求延滞”,这在深圳表现的非常突出。

比如,坊间传闻下一轮政策刺激,可能是降低首套房首付比例,深圳退出限购,降低普通住房认定标准等。但“此等非彼等”,并非是等政策落地后,被政策错杀的需求有资格买房了从而是释放出需求来,而是等待政策达到拉升房价上涨的效果后,才会去买房。政策一天不达预期,我就观望一天。

06

这个现象可能是各地普遍存在的问题,也是楼市过去20年(2001-2021年)一直“单边上涨”,且每有下跌时政策就迫不及待地将其拉起来,从而导致的“政策市”预期,或政策不允许下跌的顽固预期。这样的预期,在深圳更加突出。这也是为何,国庆前如此大的救市力度(认房不认贷 退出限购 下调利率)下,人气旺仍无法转化为买房旺的主要原因。

但事实上,政策空间眼见在收窄和触顶,政策的边际效果明显在减弱,即便是“大放水”也根本无法达到过去那种火热的行情。而问题是,市场不会理解的,他们认为政策没有达到预期,且相信媒体所谓的“市场不稳、救市不断”,各地确实也很着急,急于想让楼市稳定下来。而对于迫切要买房的人来说,即便开发商有优惠,即便“一口价”房源降价了50万,但房价还很高,他们依然买不起,而房子本身的品质也并没那么好,这就是当前楼市的困局。

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