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风动中的房地产,正在走向确定性的一面

国内资讯 admin 2021-11-22 22:29 27人浏览 0人回复
摘要

  处在市场当中,才知迷雾下的真实。  近期青岛买房的客户,最直观的反应是买房放款加快了,特别是二手房市场在6、7、8月份集中累积的大量按揭单子,最近集中都放了款。  与此同时,地产股也走出了阴霾,从11 ...

风动中的房地产,正在走向确定性的一面

  处在市场当中,才知迷雾下的真实。

  近期青岛买房的客户,最直观的反应是买房放款加快了,特别是二手房市场在6、7、8月份集中累积的大量按揭单子,最近集中都放了款。

  与此同时,地产股也走出了阴霾,从11月初的低点位至今,招商蛇口涨幅约17%,万科A涨幅约10%,龙湖涨幅约16.6%。

  资本市场对于楼市的价值重构正在慢慢的修复,不仅是股市,债券市场也是如此,11月9日官媒《金融时报》发布了一则消息,高盛投资正在抄底买入中国房企债券。

  10月20日,2021年金融街论坛年会上,国务院副总理刘鹤作书面致辞中表示,“合理的资金需求正在得到满足,房地产市场健康发展的整体态势不会改变。”

  中国人民银行副行长潘功胜也指出, 对于房地产市场,“在金融管理部门的预期引导下, 金融机构和金融市场风险偏好过度收缩的行为逐步得以矫正”。

  银行间债券市场加速,房企融资环境边际改善,种种信号透露着,市场有没有筑底,目前没有统一的观点,但是金融见底,已经是共识。未来在地产金融领域,将会更积极和稳健。

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  在一年一次的丁祖昱年会上,易居丁博士说,2021年,房地产行业将进入到下一个确定性阶段,伴随三道红线落地,行业将步入“无增长时代”。

  所谓的“无增长时代”,其实在中国的经济领域中并非首次遇到。

风动中的房地产,正在走向确定性的一面

  2018年,家电行业就普遍认为进入了无增长时代,根据2018年的家电行业统计数据,家电在中国的普及程度已经非常高,在一二三级城市,彩电、空调户均拥有率远超100%,冰箱、洗衣机户均拥有率接近100%。在四五级市场,除厨电之外,其他大家电产品普及率多在70%以上。

  两年过去了,估计这个数据又有了进一步的提升。面临普及率这么高的走势,家电市场是否真的进入了所谓的“无增长时代”?在物联网和智慧科技快速发展的当下,准确地说“无增长时代”更是产品和服务的竞优时代。

  回归地产行业,我们看一下近五年的住宅开发投资和销售面积的增长变化,从数据变化中窥探一二。

  全国房地产住宅投资方面,过去五年增长率分别是6.4%、9.4%、13.4%、13.9%、7.6%;同期全国新建住宅销售面积的增长则分别为22.4%、5.3% 、2.2%、1.5%、3.2%。

  我们可以看到除2016年的全国楼市大跃进外,近四年住宅投资和销售面积的增长均稳定增长。

  增量市场和无增长时代的存量市场具有迥然不同的属性。

  增量市场是做大蛋糕,存量市场是切割蛋糕;增量市场以首次购买为主,存量市场以换新购买、升级购买为主;增量市场时代,每个企业都有肉吃;存量市场时代,有的企业吃肉,有的企业喝汤,更多的企业被淘汰出局。

  经济学家说,家电领域的增量时代是百花齐放,存量时代是产品为王。很明显,房地产行业也是如此。

  对于房地产行业未来趋势,易居丁博士提到了“产业”新赛道,也就意味房企开发模式将出现分化,即头部企业做产业,腰部企业做产品。同时随着被疫情刷新的物业板块的价值,标志着房地产企业纷纷从城市发展商向生活运营商迈出关键步伐,也在资本市场迎来高光时刻。

  所以,在“房住不炒”市场长期基调背景下,行业格局将发生本质变化,现有政策框架之下,集中度无疑向好财务稳健房企,以央国企、少量优秀民企为代表的“剩”者为王的时代已经来临。

  而房企们多年来累积的地产开发业务之外的多维业务竞争,无疑将进入真正的实力PK场。

  2

  其实很多房企早早就开始了纵深的布局,以期待可以顺利地从单一的房地产公司过渡到多元赛道的业务布局。

  最近十年,万科的定位变化了三次。从三好住宅供应商,到城市配套服务商,再到城乡建设与生活服务商,这种定位的变化,显示了房企主赛道之外的业务探索。

  深圳岗头新围仔村曾被誉为“IT第一村”,万科为了做好新围仔村的示范样板,在街区尺度、智慧安全管理、社区配套、邻里生活、建筑形象、室内空间以及综合管网方面下了大功夫。

  万村计划,只是万科的一部分,万科的最终是形成以住宅业务为主,囊括商业、产业、办公、拓展型业务、金融资管和城市更新为一体的热带雨林。

  而作为财务稳健的“模范生“龙湖,也一直在低调地未雨绸缪。

  自2018年龙湖集团正式发布“空间即服务“的战略以来,从业务拓展到主营业务重心的转变,看得出龙湖一直在深度参与城市建设与服务重构,不断修炼自身多元创新的空间营造和服务能力,这样的做法似乎更符合大型房企向上下拓展的商业模式延伸路径 ,围绕人与空间为核心营造更多元的城市生态。

  2020年,龙湖参编了中国首个TOD标准《城市轨道TOD综合开发项目通用技术规范》及《城市轨道TOD综合开发项目评价标准》,是唯一参与编制的房地产开发企业,更是参与了广州、上海、深圳等地城市更新和TOD建设计划。

风动中的房地产,正在走向确定性的一面

  2021年初,龙湖正式官宣全新品牌“塘鹅”,将房屋租售、房屋装修增设为集团新的主航道业务。龙湖的主航道业务也进一步迭代为C1地产开发、C2商业运营、C3租赁住房、C4智慧服务、C5房屋租售、C6房屋装修六大板块。

  地产开发是龙湖的基础业务,也就是基本盘,将房子盖好是龙湖的看家本领和生命线,而商业开发起源于20年前,龙湖和北城天街这块土地的结缘。长租公寓冠寓和商业综合体天街的逻辑,都是龙湖秉承“空间即服务”的理念产生的,房子不可能永无止息的盖下去,新房市场一定会慢慢的稳定,而后萎缩,最后成为一个不大的市场。

  但是给城市和城市中的人提供生活、社交、购物场景,通过空间和服务去获得真实的市场价值以及商业利润,却是一门做不完的生意。

  3

  面对行业的巨变,资本市场总是先知先觉,它们对于房企应对变化,而进行的有序多元和稳健经营其实是欢迎的,说得再明白一些,就是市场是向稳健、有长期价值的企业倾斜。

  截止到11月4日,内地房企市值最高的不是碧桂园,不是恒大,不是融创,而是:

  万科、华润和龙湖。

  以克而瑞公布的年度销售额排名来看,它们分别是第三、第九和十一名。

  如果说销售业绩代表数量,稳健经营代表质量,股市更看重能代表长期主义的质量。

  2021年上半年,万科持有货币现金1952.2亿元,剔除预收账款的资产负债率69.7%。截至6月底,万科的综合融资成本为4.27%;龙湖半年报显示,2021年上半年龙湖持有现金994.7亿,剔除预收款后的资产负债率为68%,平均借贷成本为年利率4.21%;华润置地同期则拥有949亿元的现金,剔除预收款后的资产负债率为60.9%,平均借贷成本更是低至3.88%。

  根据乐居财经统计,在决定企业流动性危机管理的现金短贷比方面,万科为1.67,华润置地为2.27,龙湖达到了惊人的为5.48。

  暴雷的企业各有各的原因,稳健的企业都是一样的相似。

  控负债规模、控融资成本、控现金短贷比,龙湖管理层称“这是克制带来的自由”。

  政策调控越来越精准,水平越来越高,对行业长期是利好,未来资源会越来越朝着优秀、稳健的企业倾斜,指引行业从杠杆驱动,转到人力驱动和运营驱动,继而转到能力驱动。”在龙湖吴亚军董事长看来,过去龙湖靠自律,现在有他律的压力也不是坏事。

  外部力量有助于龙湖在行业的竞争力再上台阶。

  4

  龙湖高管曾经在记者招待会上说,危机感是龙湖每天都存在。这一点和华为相似,任正非常说“华为离破产只有三个月”。

  其实,这种危机感不应该是某个房企在琢磨,而应该是整个行业的思考。

  房地产行业发展到今天,未来趋势已经很明显,那就是去金融化,回归实体化。

  这就要求房地产企业必须放弃规模幻想和不计一切代价当老大的心,用心琢磨城市和人的关系,精心建设,品质至上,慢慢地凭借产品力和口碑品牌,从这个赛道走出来。

  过去20多年的家电行业发展告诉每个人,牡丹、熊猫、小鸭等品牌消失在公众视线,但是海尔、美的、格力却越发强大。

  没有成功的企业,只有时代的企业。

  充分竞争是市场的主旋律,而房地产存量时代意味着谁能稳健经营、做好产品、善待客户,谁就掌握了开启未来时代的钥匙。




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