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购买二手房省税费要掌握秘诀 教你如何买房
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  • 2021-10-25 15:57
摘要

  购买二手房时,除了房价本身,还有沉重的买家税费和卖家税费等待着买房人。那么,如何做到尽量减少税费支出?聪明人都是这样选二手房。  按自用时间和是否唯一分类  根据自用时间和是否为家庭名下唯一住宅, ...

  购买二手房时,除了房价本身,还有沉重的买家税费和卖家税费等待着买房人。那么,如何做到尽量减少税费支出?聪明人都是这样选二手房。

  按自用时间和是否唯一分类

  根据自用时间和是否为家庭名下唯一住宅,二手房可以分为四种情况:不满两年,满两年,满五年非唯一和满五唯一。不同种类的二手房,税费的收取方式也是不同的。

  举例:面积80平米,网签价格200万,原价格为160万的普通住宅(按首套房三成首付,贷款20年)为例,计算不同情况下需要支付多少税费?

  1、不满两年的二手房

  不满两年的二手房征税最多,一套房子在交易过程中要产生契税、增值税和个税。

  增值税为全额征收,税额=[200万/(1+5%)]×5.6%=10.67万。

  契税为全额征收,由于是90平米以下,税率为1%,税额=(200万-已征收的增值税)×1%=1.89万。

  个税=(200万-原价格-原来契税-200万×10%-贷款利息-此次增值税)×20%=1.54万。

  三个税种共14.1万元。

  2、满两年的二手房和满五年非唯一的二手房

  这两种情况免征增值税,只征收契税和个税。

  契税仍然是全额征收,上文已经注明计算方式,税额=(200万-已征收的增值税)×1%=1.89万。

  个税=(200万-原价格-原来契税-200万×10%-贷款利息)×20%=3.68万。

  两个税种共5.57万元。

  3、满五唯一

  这种二手房只征收契税,即契税额=200万×1%=2万元。

  聪明人爱选“满五唯一”

  从相同房价的税费计算中,大家也可以很清晰地看到,“满五唯一”的二手房是最省钱的!在这里再次强调 “满五唯一”的二手房定义是按照税务部门的解释,“满五唯一”的房屋是指个人转让自用五年以上房屋,并且是家庭名下唯一住宅。从解释的字面上理解“五年以上”就是房产证的登记日期算起时间超过五年。

  此外,根据房屋的性质不同,五年的判定标准也不同,具体如下:

  一手商品房按购房合同签定日期为准;二手商品房按不动产证(房产证)登记日期为准。已购福利房、微利房、安居房购房者,一看不动产证(房产证)登记日期;二看原始购房合同签署日期;三看第一笔购房款的银钱收据日期(只要一个日期满五年即可)。

  继承、分割的房产以原不动产证(房产证)登记日期计算(产权上备注栏会有记载)。直系亲属赠与的房产以原不动产证(房产证)登记日期计算是否满五年,非直系亲属赠与的房产以新的不动产证(房产证)登记日期计算是否满五年。

  注意!并不是所有的“满五唯一”都可以享受税收优惠的,如果是非普通住宅,则需要在缴纳契税的同时,缴纳房屋增值部分的增值税,税率是5.6%。如果是普通住宅,则只需缴纳契税。

  综合上述,只要卖方买这套房子满了五年,且是家庭唯一一套住房,且房屋为普通住宅,那么你买这套二手房时,就可以省去过户价1%的个税和5.6%的增值税。

  不过,这需要提供一些证明材料,比如卖方全家人的身份证、户口本、结婚证等等,因此很多卖方嫌麻烦,也不会告知你此房满五唯一,而你在不知情、不了解的情况下就会多交大量税费。所以,以后一定要多询问几句,如果想要省力省心的话,可以寻找靠谱的大型中介帮忙,他们都会给出真实的“满五唯一”房屋信息。



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