人口是衡量居住需求的基本维度，也是房地产发展的根本动力。近年来，我国人口向城市群都市圈集聚趋势明显，一线城市和热点二线城市住房供应相对紧缺；而在人口净流出的中小城市，尤其是远离都市圈的小城市房地产库存量较大，供应总体处于过剩状态。由于人口流动导致的分化加剧，是房地产市场的鲜明特点之一。

　　因此，楼市调控政策应以人口变化为逻辑起点。盘点近年来的楼市调控政策，部分城市并未取得理想效果。分析其中的原因，除了政策短期化倾向明显、调控举措具有一定滞后性之外，更重要的在于各地更侧重需求端调控，供给端调控力度不够，没有将供给调控与需求调控并重，对市场供求关系的平衡和改善、对解决短期问题和长远发展的协调度不够。

　　中央经济工作会议提出，推动以县城为重要载体的新型城镇化建设。房地产发展的重要内驱力是城镇化，城镇化的良性发展需要以人为本。需要注意的是，部分城市在进行城镇化规划时，刻意追求发展规模，造成土地规划和人口规模严重失调，为楼市良性发展埋下了隐患。

　　此前发布的《“十四五”公共服务规划》提出，人口净流入的大城市要大力发展保障性租赁住房，主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题。这也是根据人口流动，调整相应政策。但是，有部分人士认为，随着保障房建设力度加大，将会对房地产市场和商品房价格形成掣肘。实际上，住房价格整体取决于实际供给和有效需求，无须过于担心保障房冲击商品房市场。从覆盖人群看，不少进城务工者长期在城市工作，他们不是购买商品房的主力，但保障房能够让他们安定下来，更好地在城市生活发展；而刚毕业的年轻人主要以租房为主，保障房的供应也不会造成买房人群大幅减少。

　　总之，脱离人口谈楼市，既是无源之水，也是无本之木。各地应科学配置要素资源，加快构建房地产“人地挂钩”模式，土地开发和楼市政策应紧紧围绕人口变动情况开展，以人定房，以房定地。从总量看，我国人口高增长时期已经结束，房地产大开发已经成为历史，市场逐步进入精细化的存量时代，应探索建立跟随人口变化的动态土地供给制度，提高土地配置效率，解决土地资源供给错配现象，促进房地产市场平稳健康发展。